Immobiliare

Lo studio Legale Coppola & Partners si occupa del Diritto Immobiliare, Proprietà Privata, Contratti Preliminari di compravendita, verifiche di pregiudizievoli sui beni e quant’altro possa essere necessario affinchè si possa stipulare un contratto di acquisto in tutta tranquillità e sicurezza.

Vi sono diverse tipologie di accordi che lo studio Legale Coppola & Partners ha studiato, al fine di garantire il buon fine dell’operazione.

Ad esempio la tecnica di “RENT TO BUY”.

COS’E’

Il “Rent to Buy Scheme”, ovvero lo “schema della locazione preparatoria all’acquisto” è una geniale metodologia di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda. In queste nazioni, oltre che in Canada ed in Spagna, la formula è esplosa a seguito della crisi dei mutui sub-prime, in quanto soluzione molto appropriata per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare residenziale. Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito. E’ così tramontata l’era dei mutui al 100%. Adesso le Banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile.

Si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa: mentre prima, con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia), adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo. Una soglia discriminatoria del 30% è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza, per chi deve vendere. Ecco così emergere una soluzione geniale per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa, non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma con una nuova metodologia di compravendita che produce delle leve finanziarie gratuite…

Il “Rent to Buy” è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi. Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:

• la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
• la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
• la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;
• un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!

Grazie alla sua flessibilità il “Rent to Buy” si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella, assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un’altra. Acquistando la nuova casa con il “Rent to Buy”, la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.

Non appena effettuato il rogito per la vendita dell’immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità finanziarie del momento.

COME FUNZIONA

Premetto che il “Rent to Buy” non è uno “strumento finanziario”: è invece una modalità di compravendita che produce, di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l’intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

Ci tengo inoltre a precisare che nel “Rent to Buy” il prezzo di compravendita dell’immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto “Rent to Buy” non deve in alcun modo influire sul prezzo di vendita: all’acquirente “Rent to Buy” deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l’acquirente “Rent to Buy” arreca al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto, tramite il canone di locazione. Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.

L’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia) un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato. Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.

Ecco un primo esempio, ipotizzando l’acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l’acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Ecco un secondo esempio, ipotizzando l’acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l’acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Ecco un terzo esempio, ipotizzando l’acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l’acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto “salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il “Rent to Buy” consente anche di creare uno “storico creditizio” per l’acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile, per il “Rent to Buy”, leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che va a richiedere. Egli è quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull’importo del mutuo erogato. Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che il “Rent to Buy” consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie (complessivamente circa il 6% del prezzo di compravendita).

E’ importante comprendere che, nel programma “Rent to Buy”, l’affitto pagato in 3 anni non comporta in realtà un maggior costo rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto all’affitto pagato al venditore. Ecco perché il “Rent to Buy” rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso, sicuramente più conveniente rispetto all’acquisto tradizionale.

E’ necessario però saper personalizzare il “Rent to Buy” in modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale crea tra acquirente e venditore, in una perfetta armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore). La contrattualistica da me utilizzata è il frutto di un lungo ed accuratissimo studio curato dal team da me appositamente creato e composto da un Avvocato, da un Commercialista e da un Notaio; inoltre, per meglio garantire entrambe le parti, i miei contratti, oltre a venire registrati presso l’Agenzia delle Entrate, vengono anche trascritti, con l’intervento quindi del Notaio (scelto dall’inquilino-futuro proprietario). Procedendo in questo modo, oltre a garantire entrambe le parti, si creano anche i presupposti per consentire al venditore, soprattutto se impresa, di cartolarizzare il “Rent to Buy”, utilizzando varie tecniche da me appositamente studiate.

Avendo approfondito meticolosamente ogni problematica ed ogni aspetto legale e fiscale, mi sento in dovere di evidenziare i pericoli che potrebbero derivare da un utilizzo di questa metodologia da parte di persone non altamente competenti. Devo altresì prendere le distanze da quei costruttori o quelle agenzie immobiliari che, non conoscendo bene il “Rent to Buy”, propongono con questo nome dei modelli contrattuali che altro non sono che delle versioni molto artigianali ed improvvisate dell’affitto con riscatto, formula oramai obsoleta e risaputamente priva di adeguate garanzie sia per chi compra che per chi vende. (rif. RENT TO BUY – CONSULTING)